El nuevo impuesto sobre las viviendas vacías

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04.12.2015 El pasado 24 de Julio de 2015 entró en vigor la Ley 14/2015, del impuesto sobre las viviendas vacías, una nueva figura que busca penalizar a los grandes operadores inmobiliarios (grandes constructores y promotoras, fondos de inversión, entidades financieras), poseedores de grandes stocks de viviendas vacías (se calcula que en Cataluña hay 80.000 viviendas vacías…); pero que puede afectar también a pequeños propietarios de viviendas poseídas a través de sociedades patrimoniales.
Se trata de un tributo propio de la Generalitat de Cataluña, aplicable sólo en el ámbito territorial de Cataluña.
¿A quién se le puede exigir este impuesto? A cualquier persona jurídica (quedan excluidas las personas físicas o individuos) propietaria (o usufructuaria o titular de cualquier otro derecho de explotación) de viviendas vacías sin causa justificada durante más de dos años.
El cálculo del plazo de los dos años se inicia a partir de la fecha en que la vivienda está a disposición del propietario para ser ocupada, mientras que para las viviendas de nueva construcción el cálculo empieza a los tres meses a contar desde la fecha del certificado final de obra. La interrupción del cómputo de los dos años vendrá determinada por una ocupación de la vivienda durante un período de seis meses continuados.
¿En qué casos no aplicaría el impuesto?
a) Cuando exista alguna causa legal que justifique su desocupación, entre las que destacamos:
⁃ Vivienda objeto de litigio judicial pendiente de resolución en lo que concierne a su propiedad.
⁃ Vivienda que se tenga que rehabilitar.
⁃ Vivienda ocupada ilegalmente.
⁃ Vivienda que forme parte de un edificio adquirido íntegramente en los últimos cinco años, para su rehabilitación, y siempre que tenga una antigüedad de más de 45 años, y contenga viviendas ocupadas que hagan inviable técnicamente el inicio de las obras de rehabilitación.
a) Cuando exista alguna causa de exención legal:
⁃ Entidades del tercer sector de la red de viviendas de inserción (dedicadas a servicios sociales que disponen de viviendas para programas sociales).
⁃ Viviendas protegidas desocupadas a las que les sea aplicable los mecanismos sancionadores de la Ley 18/2007.
⁃ Viviendas destinadas a usos turísticos inscritas en el Registro pertinente, siempre que se pueda acreditar que se ha desarrollado esta actividad en los dos últimos años.
⁃ Viviendas ubicadas en zonas de escasa demanda acreditada. Estas zonas deberán ser determinadas por el Plan territorial sectorial de vivienda, que deber ser aprobado antes del 31 de diciembre de 2015.
¿Cómo se calcula el impuesto? Este toma como base el número total de m2 de las viviendas vacías. Sobre esta base se aplican los tipos de gravamen de una escala progresiva, que va desde los 10 euros/m2 (hasta 5.000 m2) a los 30 euros/m2 (más de 40.000 m2).
Teniendo en cuenta que, según un Informe publicado por Fotocasa en mayo de 2015, el precio medio del alquiler de una vivienda en Cataluña en los últimos once meses (es decir, de julio de 2014 a mayo de 2015) es de 8'81 euros por metro cuadrado al mes, el impuesto que habrá que pagar por una vivienda de 80 metros cuadrados (que es el tamaño de una vivienda media) oscilará entre 800 y 2.400 euros al año (en función de cuál sea el volumen del parque de viviendas de su titular), lo que, a efectos comparativos, equivale a una cantidad que oscilará, aproximadamente, entre el precio de un mes y tres meses y medio de alquiler.
¿Qué bonificaciones existen sobre la cuota del impuesto? La bonificación prevista legalmente sólo se aplica a aquellas entidades que destinan parte o todo su parque de viviendas al “alquiler asequible”, que se define como aquel en que el arrendatario pague una renta inferior a aquella que determine una orden de la Generalitat que todavía debe aprobarse, y que tiene que ser, en cualquier caso, un 25% inferior a la de mercado y de una duración de tres años. Mientras no se apruebe esa orden, se define que esa renda será de 300 euros o de 400 euros, según si el municipio donde radica la vivienda está en una u otra zona geográfica (zona A o zona B, respectivamente) a la que se refiere el Decreto 75/2014.
La bonificación prevista puede llegar al 100% si más del 67% del parque de las viviendas que se poseen está destinado a alquiler asequible. En cualquier caso, este destino debe haber sido validado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña.
¿En qué municipios resulta aplicable el impuesto? Mientras el Plan territorial sectorial de la vivienda no delimite “los ámbitos de escasa demanda acreditada”, el impuesto será aplicable en los 72 municipios relacionados en el Decreto 75/2014.
¿Cuándo se devenga el impuesto? El 31 de diciembre de cada año, y afecta al parque de viviendas del que es titular el sujeto pasivo en dicha fecha.
¿Cómo se paga? Mediante autoliquidación, en el plazo que se establezca reglamentariamente.

Carles Corbera Elizalde, abogado, socio de PATRIMONIA ADVOCATS I ECONOMISTES, S.L.P.

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